Llei 1/2013 de mesures per reforçar la protecció als deutors hipotecaris

Per Imma Domènech
Sabadell

Les circumstàncies excepcionals creades per una crisi que sembla no tenir fi, han portat a  molts ciutadans, que varen subscriure préstecs hipotecaris per l’adquisició d’un habitatge com a domicili habitual, a tenir  importants dificultats per atendre als seus compromisos per causes alienes; sobretot per la pèrdua dels seus llocs de treball i corren el perill de caure en l’exclusió social.  Tot i que de moment la tassa de morositat en el nostre país és baixa, sí que hi ha bastantes  persones que  estan patint un autèntic drama, sense feina i perdent els habitatges per no poder fer front als seus deutes. Davant d’aquest drama, a proposta del govern de Mariano Rajoy el parlament va aprovar, únicament amb el suport del grup parlamentari popular,  el passat dia 14, la Llei de mesures per reforçar la protecció dels deutors hipotecaris, reestructuració de la deute i el lloguer social, que va veure la llum al BOE del dia següent, entrant en vigor el mateix dia.

La llei es desenvolupa en quatre capítols, en el PRIMER es preveu la suspensió immediata  i per un termini de dos anys dels desnonaments de les famílies que es troben en una situació de risc d’exclusió; en el SEGON, preveu les mesures de millora del mercat hipotecari i la seva Llei Hipotecaria, amb la limitació dels interessos de demora, millora del procediment extrajudicial amb subhasta única i electrònica i la independència de les societats de taxació; en el TERCER de reforma de la LEC, recull diferents modificacions  de la mateixa, amb el fi de garantir que l’execució hipotecaria es realitzi de manera que els drets del deutors hipotecaris siguin protegits de manera adequada, com les possibles condonacions posteriors a l’execució, si després de la mateixa el desnonat continua sent deutor de l’entitat creditícia; i en el QUART, inclou un mandat del govern, per emprendre mesures per impulsar, amb el sector financer, la constitució d’un fons social d’habitatges destinats a la cobertura de les persones desnonades.

La SUSPENSIÓ DELS DESNONAMENTS,  serà de manera immediata,  per un termini de dos anys i s’hi podran acollir les famílies en una situació especial d’exclusió social. És per tant  una mesura de caràcter excepcional i temporal que afectarà a qualsevol procés judicial d’execució hipotecaria del habitatge habitual; sent necessari que es donin dos tipus de requisits,  primer un dels previstos en l’article 1.2 en el que l’habitatge a de pertànyer a un dels següents col·lectius,  unitats familiars amb les següents característiques: família nombrosa; monoparental amb dos fills; amb un menor de tres anys; en què algun dels seus membres tingui una discapacitat superior al 33%, situació de dependència o malaltia que l’incapaciti de forma permanent per realitzar una activitat laboral;  que el deutor hipotecari estigui a l’atur i hagi esgotat les prestacions; persones que convisquin al mateix habitatge i que estiguin unides amb el titular de la hipoteca o el seu cònjuge, per vincle de parentesc fins al tercer grau de consanguinitat o afinitat i que es trobin en situació de discapacitat, dependència o malaltia greu que els incapaciti de forma temporal o permanent per desenvolupar una activitat laboral; familiar amb una víctima de violència de gènere. De manera que perquè sigui d’aplicació a més del referit anteriorment també ha que concórrer una de les circumstàncies previstes en l’apart 3 de l’esmentat article 1 i que són les següents: els ingressos familiars no han de superar el triple  del IPREM, indicador públic de renda d’efectes múltiples, quatre o cinc vegades pels incapacitats; la quota hipotecaria ha de superar el 50% dels ingressos nets de tots; en els quatre últims anys, la unitat familiar ha d’haver patit una alteració significativa; que el préstec fos sobre l’únic habitatge propietat del deutor; la part de la deute que no hagi pogut ser coberta amb l’habitatge habitual no meritarà més interessos de demora que el que resulti de sumar als interessos remuneratoris un 2% de la deute pendents.

Llei 1/2013

Aquesta llei també porta algunes modificacions a la Llei Hipotecària, com per exemple l’obligació de fer constar en les escriptures de préstec el caràcter habitual o no de l’habitatge objecte de hipoteca ( art. 21). Alhora, els interessos de demora no podran ser superiors a tres vegades l’ interès legal del diner i solament es podran meritar sobre el principal pendent de pagament i no podran ser capitalitzats en cap cas, per tant a data d’avui la demora no podrà superar el 12% i no hi ha la possibilitat d’anatocisme encara que sigui “inter partes”, per tant els interessos a la seva vegada no generen interessos (art. 114). Aquesta  limitació d’interessos, segons la D.T. 2ª, d’aquesta llei afectarà als següents préstec hipotecaris: els constituïts a partir de 16 de maig de 2.013; els constituïts abans d’aquesta data, si els interessos de demora es meriten amb posterioritat o be si els interessos de demora es meriten en aquella data i no estan satisfets, així doncs, tots els procediment iniciats i no conclosos s’hauran de recalcular.

La nova regulació de la controvertida venda extrajudicial, que es realitzarà davant Notari  comporta algunes novetats com que el valor de taxació per subhasta no podrà ser inferior al 75% del valor assenyalat en la taxació realitzada; el caràcter habitual o no de l’habitatge; la venda s’efectuarà en una sola subhasta de caràcter electrònic, si el notari considera que hi ha clàusules de caràcter abusiu ho posarà en coneixement de deutor i creditor, si qualsevol de les parts ho planteja al jutge el fedatari suspendrà l’execució ( art. 129).

La Llei d’Enjudiciament Civil (LEC), també ha sofert variacions, com el fet que el preu amb que els interessats taxen el be hipotecat, no podrà ser inferior en cap cas al 75% del valor assenyalat en la taxació (art. 682). Alhora, serà precís per tal de poder executar la hipoteca, que hi hagi un impagament de tres mesos i per poder reclamar la totalitat del deute per capital i interessos i no solament l’impagat, serà necessari que així es vagi convenir en l’escriptura de hipoteca, es el conegut pacte de venciment anticipat (ART. 693). Finalment si la subhasta no te postor i es tracta d’habitatge habitual, el creditor podrà sol·licitar l’adjudicació pel 70% del valor de subhasta, o si el deute és inferior  a aquest percentatge pel 60% (art. 671). Realment, un dels temes més importants  és si el preu de la rematada no cobreix el deute, en aquest cas l’executat quedarà alliberat si la seva responsabilitat queda coberta en el termini de cinc anys i pel 65% de la quantitat pendent, o bé en deu anys i per el 80%.

Sobre la reforma de la llei de Deutors Hipotecaris aprovada, la vice-presidenta del govern Soraya Sáenz de Santamaria va declarar que protegeix a les persones que no poden pagar la hipoteca per tal d’evitar els desnonaments. També va exposar que permet als jutges posar fi a les clàusules abusives. I per la seva part Esquerra Unida, en paraules del seu coordinador general, Cayo Lara, denuncià que el Partit Popular hagi actuat al dictat de la banca; creient que ha donat carpetada a la iniciativa legislativa popular i que una llei aprovada, amb els únics vots del PP, no posa fi al problema dels desnonaments i, per tant, la pressió ciutadana continuarà activa.

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà.