Les comunitats de propietaris, més conegudes com a comunitats de veïns, es regeixen per la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal, normativa que regula l’ús dels espais comuns de l’immoble així com els criteris que s’han de seguir en cas de conflicte d’interessos dels veïns, sense perjudici del què puguin preveure els mateixos veïns en les seves normes o el seu estatut intern.
- Antonio Recio. Font: www.vayatele.com
Aquestes comunitats de propietaris pressuposen la concurrència de diverses persones titulars sobre fraccions d’un mateix edifici, la qual cosa inevitablement dóna lloc a relacions d’interdependència. Si tenim en compte que aproximadament un 85% dels ciutadans espanyols viu en un règim de comunitat de propietaris, la necessitat de regulació específica sobre aquest punt és més que evident.
Com bé és sabut, viure en comunitat suposa acatar determinades normes, ja que hi ha uns interessos comuns. En aquest sentit, els propietaris que formen una comunitat tenen una sèrie d’obligacions, entre les quals s’han de destacar les següents:
– Respectar les instal·lacions generals de la comunitat i els altres elements comuns
– Mantenir en bon estat de conservació el propi pis o el local i les instal·lacions privatives
– Comunicar a la comunitat el canvi de titularitat de l’habitatge o el local en cas que es vengués.
– Contribuir a les despeses generals l’immoble que no siguin susceptibles d’individualització a proporció de la seva quota o del que s’hagi establert especialment als estatuts.
Si bé el no compliment de cadascun dels deures comporta conseqüències específiques, ens centrarem en les conseqüències que es deriven de l’incompliment de les obligacions econòmiques:
1. Procediment judicial especial per reclamar els deutes al propietari morós. El president o l’administrador (si així ho acorda la junta de propietaris) pot exigir-li judicialment el pagament a través del procés monitori davant els Jutjats de Primera Instància corresponents a la localitat on estigui situada la comunitat de propietaris en qüestió. Conseqüències: El creditor podrà sol·licitar al jutge l’embargament preventiu de béns del deutor o propietari morós en prou quantitat per fer front a la quantitat reclamada, els interessos i les costes. Cal destacar que entre els béns susceptibles d’embargament s’inclou el pis o local del morós. No obstant això, el deutor podrà evitar l’esmentat embargament si ofereix aval bancari per la quantia exigida. – A la quantitat reclamada podran afegir-s’hi les despeses del requeriment previ de pagament si s’aportés documentalment (per mitjà de requeriment notarial o burofax) juntament amb el justificant dels mateixos.
2. Configuració dels deutes comunitaris com a crèdit preferent. Els deutes amb la comunitat es configuren com un crèdit preferent o privilegiat quan es deuen a la falta de pagament de les despeses generals, de les aportacions al fons de reserva de la comunitat o de les obres de reparació necessàries. A efectes pràctics, això implica que la comunitat serà la primera en cobrar el crèdit que té amb el propietari morós en cas que el seu pis o local sigui embargat o executat.
3. Pèrdua del dret de vot a la Junta de propietaris. Els propietaris que no es trobin al corrent en el pagament dels deutes vençuts amb la comunitat, podran participar en les reunions de veïns però podran ser exclosos de la votació, de manera que queda vetat el seu dret de vot. Això suposa que la seva presència i quota no seran computables a efectes de les majories exigides per a la presa d’acords.
Com és de veure, ja que el no compliment del deure de sufragar les despeses comunitàries té repercussions en tots els propietaris que formen la propietat horitzontal i atenent la finalitat principal de garantir una convivència pacífica i normal a nivell veïnal, el tractament de la morositat implica dures conseqüències legals.
En termes generals, si bé viure en una comunitat de propietaris té avantatges (entre elles el repartiment de les despeses), té també inconvenients (des de problemes de morositat fins a molèsties per sorolls). Per aquesta raó és indispensable conèixer els drets i deures de tot veí, per tal de poder resoldre les problemàtiques eventuals que puguin sorgir i reaccionar davant d’elles amb totes les garanties. Davant d’una determinada problemàtica, s’aconsella mantenir la calma a favor del diàleg i la negociació, acudint, si això resultés infructuós, als serveis d’un advocat per rebre un assessorament professional respecte a la via d’actuació més adequada atenent el cas concret.
Finalment, dir que la regulació de la propietat per pisos es duu a terme mitjançant la Llei esmentada, que és de caràcter general, però aquelles comunitats de propietaris que es trobin en territori de Comunitats Autònomes amb regulació específica es troben subjectes a la seva normativa.
Georgina Anfruns. Advocada. www.aobabogados.com/blog
