Hipoteques, llançaments i arrendaments: Últimes modificacions legislatives

Per Alexander Salvador.
Barcelona.

Ahir dijous 4 de Juliol va tenir lloc la conferència “Hipoteques, llançaments i arrendaments: jornada d’anàlisi d’últimes modificacions legals” organitzada en el ICAB per part de la signatura Círculo Legal.

En primer lloc, Adalberto Guerrero, Soci de la firma, va presentar l’acte i va exposar la importància d’una jornada dedicada a tractar un tema de tanta actualitat com la promulgació de la llei d’1/2013 de 14 de Maig de mesures per reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració de deute i lloguer social, modificada al seu torn per la Llei de 8/2013 de 26 de Juny de rehabilitació, regeneració i renovació urbanes. Seguidament va presentar a Rosa Mendez, Magistrada del Jutjat de Primera Instància 32 de Barcelona, i a Arantxa Goenaga, Sòcia del Despatx.

Suspensió de llançaments en execucions hipotecàries.

Com a primera ponent, Rosa Mendez va començar el seu parlament tractant les principals mesures legislades en pro de garantir que cap ciutadà sigui conduït a una situació d’exclusió social, fent especial referència a les mesures adoptades en matèria de suspensió de llançaments en execucions hipotecàries, les millores al mercat hipotecari i les millores en el sistema processal i finalment les mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris.
Primerament, es va exposar la possibilitat de suspendre el llançament per part del deutor en processos judicials o extrajudicials (notarials) d’execució hipotecària, en crèdits hipotecaris concedits per a l’adquisició de l’habitatge, en la realització del ben en subhasta… i entre altres supòsits d’aplicació en el cas dels col·lectius especialment vulnerables i quan concorrin certes circumstàncies econòmiques (El conjunt d’ingressos de la unitat familiar no sigui superior al límit de 3 vegades l’indicat públic de renda d’efectes múltiples, l’alteració significativa de les circumstàncies econòmiques de la unitat familiar en termes d’esforç d’accés a l’habitatge en els quatre anys anteriors al moment de la sol·licitud, quan la quota hipotecari superi el 50% dels ingressos nets de la unitat familiar i quan el crèdit hipotecari sigui sobre l’únic habitatge del deutor i hagués estat concedit per a la seva adquisició).

A continuació, la ponent va exposar el termini existent per poder sol·licitar la mesura, sent aquest de 2 anys, podent-se sol·licitar en qualsevol moment del procediment d’execució hipotecari i fins a l’execució del llançament.

Per finalitzar el seu parlament sobre les modificacions en matèria de suspensió de llançaments efectuats per la Llei 1/2013, es va fer especial esment a la necessitat de presentar prova fefaents per poder demostrar la situació en la qual es troba el deutor i així evitar fraus processals, sent algun dels requisits la percepció d’ingressos pels membres de la unitat familiar o el certificat d’empadronaments actual i anterior a 6 mesos donis del moment de sol·licitud. En aquesta línia processal, la magistrada va fer també una especial referència al principi de contradicció i a la recurribilitat de l’acte en apel·lació. Finalment, en relació a l’efecte de la suspensió, la Magistrada va remarcar amb molta insistència que el creditor seguiria sent el propietari in iure i el deutor segueix devent pagar el deute pendent amb caràcter general. Obligat al pagament del deute.

Millores al mercat hipotecari: modificació LH i altres normes

La magistrada barcelonina va exposar seguidament les mesures de millora del mercat hipotecari introduïdes per la Llei d’1/2013 de 14 de Maig. Durant la seva exposició va fer especial esment a les efectuades en relació a la Llei Hipotecari, a la Llei de Regulació del Mercat Hipotecari i a la Llei de Regulació del Mercat Hipotecari.

En aquest sentit es va exposar la importància de la presumpció iuris tantum establerta en relació a la constància del caràcter habitual de l’habitatge hipotecat, la regulació més exhaustiva en matèria d’execució extrajudicial, un major control de clàusules abusives, executant la suspensió en cas d’existència d’aquestes, i finalment la imposició d’un màxim en relació als interessos moratoris devent ser aquests sempre inferiors a tres vegades  el interès legal dels diners, prohibint el anatocisme i la capitalització.

Seguidament en relació a la Llei de Regulació del Mercat Hipotecari es propugna la desvinculació de les societats de taxació de les entitats de crèdit i, també, la prohibició de la concessió d’hipoteques de més de 30 anys, prohibint-se alhora a l’ampliació de la hipoteca a altres béns quan hi ha una depreciació del valor de l’immoble.

Finalment, s’ha propiciat una important mesura de protecció de molt importància per a col·lectius d’especial vulneració com l’obligació d’expressió manuscrita per part del deutor, advertint de possibles riscos assumits.

Millores en el Procediment d’Execució

En primer lloc, la ponent va diferenciar per als assistents les novetats efectuades en 4 blocs en matèria d’Execucions en general, Execucions de títols no judicials, Execucions hipotecàries i aquelles novetats que afecten a execucions ja en curs.

Seguidament va exposar les principals modificacions en matèria d’execucions, entre les quals remarcaríem l’audiència per 15 dies a les parts quan s’apreciï que una clàusula pugui ser abusiva, sent d’ofici l’apreciació de possibles clàusules abusives, i la inclusió d’una 7ª causa d’oposició, que el títol inclogui clàusules abusives, existint una termini preclusiu d’un mes des de la promulgació de la Llei, amb suspensió del procés.

Modificació del Codi de bones pràctiques bancàries

Finalment, la magistrada va exposar quines eren les principals modificacions en matèria de bones pràctiques bancàries i va subratllar especialment l’ampliació de l’àmbit d’aplicació i la reducció dels interessos alhora que s’ampliaven els períodes de carència de 4 a 5 anys.

Modificacions en matèria d’arrendaments

Arantxa Goenaga, Sòcia de Círculo Legal, va emprendre la segona ponència de la jornada exposant les principals modificacions en matèria d’arrendaments introduïdes per la reforma legislativa.

Goenaga va començar la seva exposició destacant l’alta taxa de propietat en contraposició al baix índex d’immobles en lloguer, destacant, quelcom obvi en el context actual, que hauria de ser una prioritat  el incentivament del mercat del lloguer com l’està sent en altres països comunitaris.
Durant el seu parlament, en el qual va destacar les principals modificacions en matèria d’arrendaments, va fer dues apreciacions que voldríem destacar;

En primer lloc, la importància de la inscripció dels arrendaments en el registre, com a requisits perquè aquest tingui efecte enfront de 3ers; En segon lloc la inclusió del dany dolós a la finca i la realització d’obres no consentides com a causa de resolució del contracte d’arrendament.

Un debat molt interactiu

Per finalitzar Círculo Legal va voler donar lloc a un debat per així donar per acabada la jornada. En aquest sentit, es van proposar algunes qüestions polèmiques, jurídicament clar, per endavant per així poder animar als assistents a participar en el debat. En aquesta casa hem assistit a molts debats jurídics, no obstant això, el d’ahir ens va sorprendre. Habitualment, el concepte debat i torn de preguntes i respostes s’entremesclen de forma molt rígida fins a un punt en què el propi debat es difumina en les preguntes dels assistents cap als ponents. Ahir, però, vam poder veure un debat bastant real, gens rígid, on els ponents debatien entre ells i entre els assistents. Un fet, a primera vista, senzill, però, que no s’acostuma a donar normalment. I en aquesta línia, de manera no gaire rígida, més tendent a la americanització de les ponències es va parlar de clàusules d’interessos moratoris abusius. Què fer front a elles?, sobre l’aplicació del interès legal o el triple del interès legal dels diners, sobre si era competència civil o mercantil la que ha de conèixer la declaració de nul·litat de clàusules abusives…
Finalment, Adalberto Guerrero, Soci de Círculo Legal va traslladar el debat a una sala propera on els ponents van compartir vi i aperitius amb els assistents continuant així un debat molt amenitzat i fresc. Una jornada realment exquisida.

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà.