Redacció.
El Parlament de Catalunya ha aprovat avui dijous, en el que previsiblement serà el darrer Ple de la legislatura, el text de la “Proposició de llei de mesures urgents per a fer front a l’emergència habitacional i a la pobresa energètica”.
Aquesta norma deriva de la iniciativa legislativa popular que s’estava tramitant des de feia un any al Parlament i que en el darrer mes ha tingut un impuls fonamental per a aconseguir la seva aprovació abans d’acabar el període de sessions.
La proposició -que a partir d’ara ja és Llei i tan sols espera la seva publicació al DOGC- preveu la creació d’un procediment de mediació extrajudicial per resoldre les situacions de sobreendeutament de persones consumidores, que el gestionaran les anomenades Comissions de Sobreendeutament, amb àmplies facultats de decisió, fins al punt que podran establir un pla de pagaments o de reestructuració del deute. Les seves resolucions restaran subjectes a la revisió del jutge competent.
Aquest procediment extrajudicial serà incompatible amb el procediment judicial concursal: el deutor no podrà sol·licitar la intervenció de la Comissió de Sobreendeutament si ja es troba immers en un procediment judicial concursal; i, si una vegada començat el procediment extrajudicial s’iniciés el procediment judicial concursal, la Comissió haurà d’acordar la finalització del procediment que s’havia iniciat davant ella.
Si en aquest procediment de mediació no s’arribés a un acord, la Llei preveu un procediment judicial simplificat per la satisfacció dels deutes. El jutge, un cop analitzades les circumstàncies del sobreendeutament i les raons de la manca d’acord en el procediment de mediació anterior, haurà de dictar una resolució que inclogui necessàriament un pla de pagament de compliment obligat. En cas d’incompliment d’aquest pla, la part creditora podrà sol·licitar que s’iniciï la liquidació d’actius per a afrontar els deutes, amb l’exclusió, en aquesta liquidació, dels béns inembargables. En aquest cas, si queden imports insatisfets després de la liquidació, a la vista de les circumstàncies personals del deutor consumidor, el jutge podrà acordar la cancel·lació dels imports no satisfets.
El Col·legi de l’Advocacia de Barcelona (ICAB) i el Consell de l’Advocacia Catalana han aconseguit que els grups parlamentaris hagin incorporat la previsió que, en el cas que el consumidor deutor s’aculli als procediments assenyalats (el de mediació o el judicial simplificat) i gaudeixi de la cancel·lació del passiu no satisfet, el fiador també en podrà gaudir, sempre que tingui amb el deutor una relació de parentiu per consanguinitat o afinitat de fins al tercer grau.
Aquesta previsió es feia necessària. El Reial decret llei 1/2015 que des de l’1 de març passat permetia utilitzar el procediment anomenat de “segona oportunitat” feia una previsió inadequada en el cas dels fiadors.
La norma permetia el creditor exercir l’acció contra el fiador quan el deutor s’havia acollit a un dels mecanismes previstos en aquell Reial decret llei, però no quan s’utilitzava l’altre mecanisme alternatiu que el regula. Aquesta diferència, era discriminatòria per al fiador des del mateix moment que modificava els efectes propis d’una fiança. Cal assenyalar que la fiança és accessòria i subsidiària de l’obligació de pagament per part del fiador respecte el deutor. El fiador només ha de complir quan el deutor resti obligat a complir-ho i no ho compleixi. El Reial decret llei passava a considerar i considera al fiador com a deutor solidari conjuntament amb el deutor principal en un dels mecanismes que preveu, sense que aquesta situació resulti admissible.
Una norma com la que ara ha estat aprovada, que permet exonerar el fiador del passiu insatisfet en els mateixos casos en què resulti exonerat el deutor, resulta molt adequada per resoldre el cas massa habitual del familiar que -per raó de consanguinitat o afinitat- ha garantit el préstec hipotecari de l’habitatge habitual del deutor.
Els grups parlamentaris també han incorporat una altra proposta que pot resultar molt efectiva per resoldre la problemàtica generada pels anomenats “Fons voltor”. La norma es planteja en termes similars als que regula la legislació navarresa i per al cas específic en què el deutor sigui una persona consumidora que hagi garantit el deute amb el seu habitatge
La problemàtica generada per les societats anomenades “Fons voltor” resulta en els següents casos: determinades societats estan adquirint deutes contra persones consumidores que han estat garantits amb habitatges i que estan vençuts i impagats i es troben en tràmit judicial. El preu de compra d’aquests crèdits resulta habitualment proper al 5% del seu valor nominal. L’acreditació del crèdit resulta més que dubtosa i els creditors intenten aprofitar-se d’una situació en què no seria al·legable la prescripció del crèdit perquè ja es trobaria en tràmit d’execució de sentència. Tot i el més que possible abús de dret (mitjançant un retard deslleial en la reclamació) els deutors es troben en una situació de desequilibri processal i desprotecció inadmissible.
A partir d’ara el consumidor podrà exercir una espècie de retracte que extingiria el deute i salvaria l’habitatge ofert com a garantia. La nova llei preveu que, en el cas de cessió de crèdits, el creditor podrà cedir el seu crèdit contra el deutor si el crèdit ha estat garantit amb l’habitatge del deutor i aquest és un consumidor, però quan la cessió sigui onerosa (amb contraprestació econòmica a canvi), el deutor podrà alliberar-se del deute pagant al nou titular del crèdit el preu que aquest ha pagat més els interessos legals i les despeses que li hagi causat la reclamació del deute.
Aquesta previsió només resultaria inaplicable en el cas dels crèdits cedits a la SAREB, perquè la Llei estatal 10/2012 (art. 36.4 b) impedeix l’aplicació d’un article del Codi Civil espanyol (article 1535) que fa una previsió anàloga.
Per altra banda, la proposició de Llei aprovada preveu també mesures per evitar els desnonaments que puguin conduir a una situació de manca d’habitatge, per evitar la pobresa energètica lligada a la situació d’exclusió habitacional i per a garantir la funció social de la propietat i impulsar la creació d’habitatge assequible.
