Tot i que la llei fou aprovada el proppassat dijous 23 de maig, no va ser publicada fins el dia cinc d’aquest mes i la seva entrada en vigor tingué lloc l’endemà, és una llei que segons el govern central aposta perquè el mercat de lloguer sigui una alternativa eficaç al mercat de la propietat i que junt amb al Pla Estatal de l’Habitatge 2013-2016 i la Llei de Rehabilitació, constitueixin els principals eixos bàsics de la nova política d’habitatge.
Farem un petit recorregut, per algunes de les modificacions de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, de Arrendaments Urbans i que son les següents:
Efectes davant de tercers, l’arrendament de l’habitatge no perdrà aquesta condició encara que l’arrendatari no tingui la finca com habitatge permanent, sempre que hi visquin el seu cònjuge no separat legalment o de fet, o els seus fills dependents, de tota manera perquè els arrendaments sobre finques urbanes tinguin efectes davant tercers, que tinguin inscrit el seu dret, els arrendaments es tindran que inscriure al Registre de la Propietat ( art. 7).
Termini mínim de durada, el termini de l’arrendament serà el que lliurament pactin les parts, si és inferior a tres anys, arribat el dia del seu venciment, aquest es prorrogarà obligatòriament, per terminis anuals fins que arribi a una durada mínima de tres anys, excepte que l’arrendatari manifesti al arrendador, amb trenta dies d’antelació com mínim a la data de venciment o de qualssevol de les prorrogues, la seva voluntat de no renovar-lo ( art. 9)
Pròrroga del contracte, arribada la data del venciment del contracte o de qualsevol de les seves prorrogues, un cop transcorreguts com a mínim tres anys de durada, si cap de les parts a notificat a l’altre al menys amb trenta dies d’antelació a aquella data, la seva voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorrogarà necessàriament durant un any més, una vegada inscrit el contracte, el dret de prorroga s’imposarà en relació a tercer adquirents ( art. 10).
Desestiment del contracte, l’arrendatari podrà desistir del contracte, una vegada transcorregut sis mesos, sempre que ho comuniqui amb trenta dies d’antelació, es podrà pactar que en cas de desestimen aquest tindrà que indemnitzar amb una quantitat equivalent a un mensualitat per any que resti de vigència. ( art. 11).
Resolució del dret de l’arrendador, si durant la vigència del contracte, aquest quedés resolt per exercici d’un retracte convencional, obertura d’una substitució fideicomisaria, alienació forçosa per raó d’una execució hipotecaria o exercici d’una opció de compra, restarà extingit el mateix, a excepció feta de que el contracte d’arrendament hagués excedit al Registre de la Propietat, amb anterioritat als esmentats drets ( Art. 13).
Transmissió d’habitatge arrendat, l’adquirent d’una finca inscrita en el Registre de la Propietat, arrendada com habitatge, quedarà subrogat en els drets i obligacions del arrendador si l’arrendament esta inscrit. ( Art. 14).
Separació, divorci o nul·litat del matrimoni del arrendatari, en aquest cas el cònjuge no arrendatari podrà continuar en el us de l’habitatge arrendat, quant li sigui atribuït l’ús per la legislació civil aplicable i aquest passarà a ser titular del contracte (Art. 15).
Constància registral de la resolució de l’arrendament, l’arrendament inscrit en el Registre de la Propietat, si en el mateix s’ha estipulat, que quedarà resolt per manca de pagament de la renda i que haurà de restituir-se immediatament l’innoble al arrendador, la resolució tindrà lloc de ple dret una vegada l’arrendador haguí requerit judicial o notarialment al arrendatari en el domicili designat en la inscripció, per tant el títol del procediment registral, junt amb la còpia del acta de requeriment, de la que resulti la notificació, amb la seva contestació o no, serà títol suficient per la seva cancel·lació en el Registre de la Propietat.
Així doncs, queda clar que la inscripció dels contractes d’arrendament en el Registre de la Propietat, pren una vital importància, tant en efectes a tercers, les resolucions de drets posteriors a la seva inscripció, en el cas de subrogacions, resolucions per falta de pagament, entre d’altres. Si be els efectes concrets de la present llei, pel que fa a la seva inscripció, vindran determinats pel que estableix la seva disposició addicional segona, en quant a que en el plaç de sis mesos s’adaptarà a la regulació continguda al Reial Decret 297/1996, sobre inscripció en el Registre de la Propietat dels contractes d’arrendaments urbans, a les previsions de la cancel·lació d’inscripcions d’arrendaments i a la modificació d’aranzels notarials i registrals aplicables.
