La regulació dels lloguers: present i futur pròxim

Per Carla Ramos.

El passat divendres 11 de maig el Govern central, en la sessió del Consell de Ministres, va aprovar l’avantprojecte de la Llei de reforma dels arrendaments urbans, en contraposició amb la llei actual, que es correspon amb la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans i amb la Llei 7 de gener de 2000, d’Enjudiciament Civil (LECiv) .

Aquest avantprojecte de Llei de mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer i d’habitatges respon a diversos objectius entre els que es troba, principalment, la flexibilització del mercat del lloguer per tal de dinamitzar-lo ja que Espanya, a diferència d’altres països europeus, només un 17% de la població viu de lloguer, el que equival a 1,8 milions d’habitatges de lloguer, front la resta del 83% que ho fa en propietat, segons dades de l’EUROSTAT, havent-hi però 3 milions d’habitatges buits segons l’INE.

D’altra banda, també persegueix el reforçament de la seguretat jurídica en matèria de lloguer d’habitatges, la millora de la regulació del procediment de desnonament i l’establiment d’estímuls fiscals per tal de fomentar el mercat del lloguer, com veurem a continuació.

Algunes d’aquestes mesures més importants són, d’una banda, la possibilitat per part de les parts de pactar lliurement, en virtut de l’autonomia privada de l’article 1.255 del Codi Civil, l’actualització de la renda pel lloguer en el contracte. Actualment, la Llei d’Arrendaments Urbans manté un límit legal material consistent en apujar la renta mensual en un màxim de l’increment de l’IPC, a tenor literal de l’article 18 de la LAU, quan afirma que “durant els cinc primers anys de duració del contracte, la renta només podrà ser actualitzada per l’arrendador o arrendatari en la data que s’acompleixi cada any la vigència del contracte, aplicant a la renta l’anualitat anterior experimentada per l’Índex de Preus de Consum (IPC)”.

A més, també pel que respecta la voluntat de les parts, actualment l’article 25 de la Llei d’Arrendaments Urbans diu que: “en cas de venta de l’immoble, l’arrendatari té dret d’adquisició preferent sobre la mateixa“. És a dir, té preferència, pel mateix preu, a adquirir l’immoble en cas que estigui en venta. La novetat legislativa, però, talla de soca-rel aquesta possibilitat, permetent que les parts puguin pactar la renúncia de l’arrendatari a l’adquisició preferent.

També la legislació actual, a la llum dels articles 11 i següents de la Llei d’Arrendaments Urbans, regula la facultat de desistiment del arrendatari d’una forma molt restrictiva. Segons  aquesta regulació, els contractes superiors a 5 anys, l’arrendatari pot desistir del contracte quan hagin passat aquests cinc anys i ho comuniqui amb dos mesos, mínim, d’antelació. I, en aquells contractes inferior a 5 anys, l’arrendatari podrà desistir sempre que pagui una indemnització.

Aquesta novetat legislativa, no obstant, dóna via lliure a que l’arrendatari, amb independència de la duració del contracte, pugui en qualsevol moment desistir del contracte sense pagar indemnització sempre que ho comuniqui amb un mes d’antelació.

Per la seva banda, el propietari de l’immoble només pot recuperar l’habitatge per residència habitual sota unes condicions taxades, sempre que estiguin establertes en el contracte, fet que comporta la indefensió d’algunes parts davant situacions extremes. Ara, amb un preavís de 2 mesos, el propietari podrà recuperar-lo encara que no estigui establert en el contracte.

Un altre punt important consistirà en l’agilització dels terminis i procediments judicials. Actualment, seguint la Llei d’Enjudiciament Civil, es necessari anar a la ordre jurisdiccional civil i obtenir una sentència que declari l’impagament de la renta que, al seu torn, doni lloc a la resolució del contracte. En breus, però, s’habilitarà un termini breu de deu dies per tal que el llogater pagui les rentes pendents i es redueixen, a nivell burocràtic, les Comissions que porten els assumptes dels desnonaments.

Una de les novetats més importants i innovadores és, sens dubte, la seguretat en el trànsit jurídic. Segons la situació actual, en els contractes inferiors a 5 anys el comprador de l’habitatge està obligat a mantenir l’arrendatari estigui o no inscrit en el Registre de la Propietat fet que comportava inseguretat jurídica. En el supòsit d’un contracte superior als 5 anys, i no inscrit en el Registre de la Propietat, el comprador ha de mantenir-lo durant un mínim de cinc anys. Amb aquesta modificació, tot i no ser tampoc necessària la inscripció registral, el comprador d’una vivenda arrendada només està obligat a mantenir l’arrendatari si està inscrit en el Registre de la Propietat.

Per altra banda, una de les novetats més importants de la reforma consisteix en les exempcions fiscals en impostos com el de la Renta de no Residents sobre els rendiments derivats de l’arrendament d’habitatges (100% per a persones físiques residents a la UE i 60% per a no residents) sempre que l’arrendatari tingui entre 18 i 30 anys i uns rendiments del treball superiors a IPREM, que és un indicador que s’utilitza com a índex de referència per al càlcul d’ingressos en funció a la precisió d’inflació dels Pressupostos Generals de l’Estat. També s’incorpora una exempció del gravamen especial sobre béns immobles d’entitats no residents. Aquestes exempcions modificaran l’article 42 del Real Decret Legislatiu 5/2004, de 5 de març, pel que s’aprova el text refós de la Llei de l’Impost sobre la Renta de no Residents.

S’intenta alhora fomentar el mercat immobiliari mitjançant l’adquisició de vivendes aplicant una exempció del 50% de les rentes derivades de la transmissió d’immobles urbans entre els dies 11 de maig i 31 de setembre de 2012 aplicable a l’IRPF (modificant així la disposició addicional dinovena i la disposició transitòria sisena de la Llei 35/2006, de 28 de novembre, de l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques i de modificació parcial de les lleis dels Imposts de societats, sobre la Renda de no Residents i sobre el Patrimoni), l’Impost sobre la Renta de no Residents i l’Impost sobre Societats (modificant així l’article 9 del Reial decret Legislatiu 4/2004, de 5 de març, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei de l’Impost de societats), creant així mateix una exempció en el gravamen especial sobre béns immobles (IBI) d’entitats no residents.

Aquesta novetat legislativa permet, bàsicament, una major flexibilització del mercat de l’arrendament d’habitatges, estant importància a la Llei i impulsant mesures d’estalvi fiscal amb l’objectiu d’incentivar el mercat del lloguer per tal de dinamitzar d’aquesta forma un mercat, el de l’habitatge, que es troba actualment en un punt baix sobretot arrel de la ja coneguda bombolla hipotecària, intentant, d’aquesta forma, donar utilitat als 3 milions d’habitatges que es troben buits actualment a Espanya i fomentant una forma de viure, la del lloguer, molt poc comuna en aquest país, a diferència d’altres capdavanters en aquest aspecte a Europa, com poden ser Suïssa, Alemanya, França, Àustria, Països Baixos o Regne Unit, economies que, casualment, es troben més desenvolupades que la nostra.


Tagged:

1 comment

  1. Les exempcions tributaries no haurien de ser “rara avís” haurien de ser la regla general. L’unica manera de donar ales a l’economia és flexibilitzan totalment el mercat, i prohibint el pagament d’impostos a excepció del IVA el qual hauria de ser més reduït.

    Aquesta reforma flexibilitza el mercat, però, no lo suficient. Es necessaria una economia més liberal per sortir de la crisis.

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà.