La nova regulació dels lloguers (Llei 4/2013)

Per Juncal Sardá Béjar i Georgina Anfruns Damians
Traduït per: Clàudia Mestres
 

El passat 6 de juny va entrar en vigor una nova llei en base a la qual es reformen alguns preceptes de l’articulat de la Llei d’arrendaments urbans de 1994: la Llei 4/2013 de 4 de juny, sobre mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d’habitatges, que només és aplicable a aquells contractes d’arrendament que se subscriguin posteriorment a aquesta data.

Font: www.lanoticiaimparcial.com

En aquest sentit, cal precisar que, a conseqüència de l’aprovació de l’esmentada llei, a l’actualitat coexisteixen 4 normatives diferents;  totes en materia dels contractes d’arrendament, però l’aplicació de les quals dependrà de la data seva de subscripció. Com es pot comprovar:

– Llei 4/2013 que reforma la Llei d’arrendaments urbans (d’ara endavant LAU) de 1994

– LAU 1994

– LAU 1985 o Decret Boyer

– LAU 1964

Dit això, a continuació es recullen les principals novetats que introdueix l’article primer de la Llei 4/2013, que reforma la LAU de 1994:

1.- Més llibertat de pactes inter partes

La nova llei advoca per un règim més obert en relació amb la llibertat contractual entre les parts. Per la qual cosa, tret de determinats preceptes d’aplicació imperativa, les parts podran disposar expressament de determinades qüestions que considerin. Així, mentre que la LAU de 1994 estableix la submissió a la llei respecte a determinades qüestions durant el termini mínim del contracte, la nova llei atorga un marge d’actuació lleugerament més ampli, però mantenint el temps mínim de durada, ja esmentat.

2.- Necessitat d’inscripció del contracte d’arrendament en el Registre de la Propietat

Un dels aspectes més rellevants que introdueix la referida reforma és la necessitat d’inscriure el contracte d’arrendament en el Registre de la Propietat, per tal de resultar el mateix oposable davant de tercers amb drets posteriors (com podrien ser una hipoteca, l’exercici d’un dret de compra, etc.).

Amb tot, si bé la llei justifica aquest requisit de registrabilitat basant-se en la necessitat d’equilibrar les posicions d’arrendador i arrendatari, és clar que no és altra cosa que una càrrega econòmica afegida per a l’arrendatari, que es veu amb l’obligació de dur a terme la inscripció de l’arrendament perquè aquest tingui certs efectes que anteriorment ja es generaven sense que fos necessari que l’arrendament estigués inscrit. No obstant això, al cap i a la fi, el cert és que poques vegades passarà que, per exemple, es constitueixi una hipoteca sobre un pis amb posterioritat al contracte d’arrendament; per la qual cosa els beneficis de la necessitat de l’esmentada inscripció són qüestionables en certa mesura.

Com es pot observar, la necessitat d’inscriure el contracte es manifesta al llarg del nou articulat:

Pèrdua del dret del propietari sobre l’habitatge arrendat: si durant el contracte, l’arrendatari/propietari perdés el seu dret sobre l’habitatge (per motiu d’una execució hipotecària, una substitució fideïcomissària, etc.), la llei preveu dues conseqüències diferents en funció de si el contracte d’arrendament està o no inscrit al Registre. D’aquesta manera, l’arrendatari queda protegit. De la mateixa manera, també ho fa el seu contracte per la durada pactada, si està inscrit; mentre que si no ho està, el contracte d’arrendament en qüestió quedarà extingit.

Venda de l’habitatge arrendat: en aquest supòsit, si l’arrendament està inscrit al Registre de la propietat, el nou adquirent se subrogaria en la posició de l’anterior llogater i propietari, per la qual cosa el contracte d’arrendament continuaria vigent. No obstant això, si l’arrendament no es trobés inscrit en el Registre, el contracte quedaria extingit.

En aquest sentit, cal puntualitzar que, allò que amb la reforma s’aconsegueix mitjançant la inscripció registral (requisit per a la seva oponibilitat davant tercers), l’anterior regulació ja ho preveia de forma incondicional, en la mesura que el legislador impedia que el contracte d’arrendament en qüestió es veiés afectat per qualsevol de les circumstàncies referides durant el termini mínim contractual (5 primers anys).

3.- Canvi en els terminis de durada del contracte d’arrendament d’habitatge

Si bé abans, independentment del termini que pactessin les parts, el contracte podia prolongar-se per terminis anuals fins a 5 anys segons la voluntat de l’arrendatari, ara el termini queda reduït a 3 anualitats. En conseqüència, es modifica el termini mínim de durada del contracte d’arrendament d’habitatge, que passa de 5 a 3 anys.

Anteriorment a la reforma, el termini esmentat era indisponible per l’arrendatari, de manera que es donaven les circumstàncies que es podia exigir a l’arrendatari que abandonés l’habitatge. Això passava tret que al contracte s’hagués previst la possibilitat de resoldre’l en cas que ell o els seus familiars ho necessitessin. Per tant, el llogater no podia disposar de l’habitatge fins que no transcorregués el termini mínim legal. En virtut de l’esmentada reforma, d’una banda s’elimina la submissió de l’esmentada facultat del propietari a la seva previsió contractual, si bé per cap altre la mateixa no podrà exercir-se sinó a partir del primer any des de la celebració del contracte. Això suposa una inseguretat més gran per a l’arrendatari, ja que tal com la llei, només exigeix que se l’avisi amb dos mesos d’antelació. No obstant això, el legislador justifica aquest canvi normatiu entenent-ho com un incentiu perquè els propietaris posin en lloguer els habitatges de què disposen.

Ara bé, si des de la posada a disposició de l’habitatge a l’arrendador o als seus familiars, aquest no s’ocupés en el termini de 3 mesos, en 30 dies l’arrendatari podria optar entre tornar a l’habitatge arrendat per un nou període de 3 anys i exigir així mateix una indemnització per les despeses del desallotjament; o bé exigir una indemnització equivalent a una mensualitat per cada any de durada de l’arrendament que restava per complir.

D’altra banda es pot afegir que, si un mes abans del venciment del termini contractual, o als tres anys de durada si aquest és inferior, cap de les parts no comuniqués a l’altra la seva voluntat de resoldre’l, el contracte es prorrogarà necessàriament durant un any més, a diferencia d’abans, que podia prorrogar-se anualment fins a un màxim de tres anualitats.

Dit això i a tall explicatiu, l’esquema comparatiu de la regulació dels arrendaments de 1994 i el que preveu la reforma que aquí ens ocupa seria el següent:

– LAU 1994: esquema 5 +3

– Llei 4/2013, per la qual es reforma la LAU 1994: esquema 3 +1

4.- Previsió de la facultat de desistiment del contracte per part de l’arrendatari durant el mínim termini legal de durada

En aquest sentit, la llei advoca per facilitar la mobilitat de l’arrendatari. Si bé la LAU de 1994 atorga a l’arrendatari la facultat de desistir en qualsevol moment, només regulava les conseqüències quan s’exercia una vegada transcorregut el termini mínim legal de durada (5 anys). D’altra banda, si el desistiment es produïa dins d’aquest termini, la jurisprudència va fixar unes conseqüències excessivament dures: indemnització de la quantitat corresponent a la totalitat de les rendes dels mesos que restessin per complir (tret és clar que l’arrendatari trobés no arrendador, per tal d’evitar un enriquiment injust). Això sovint derivava en la impossibilitat de pagament per part de l’arrendatari, i en darrer terme, en la interposició d’una demanda de desnonament per part de l’arrendador.

Ara en canvi es permet a l’arrendatari desistir a partir del sisè mes a comptar des de la data de celebració del contracte; per al que li ho haurà de comunicar a l’arrendador amb una antelació de 30 dies i deixant en qualsevol cas a consideració de les parts el pagament o no d’una indemnització a favor de l’arrendador (que consisteixi en una mensualitat de renda per any incomplert, i/o la seva part proporcional per als períodes inferiors a un any que restin per complir).

5.- Subrogació en cas d’extinció de la parella estable o separació, divorci o nul·litat del matrimoni de l’arrendatari

Una altra de les reformes que introdueix la nova llei és que, en el supòsit que l’arrendatari se separi, divorciï o cessi en la seva convivència, i l’ús de l’habitatge arrendat s’atribueixi al seu excònjuge o exparella, el contracte d’arrendament canviarà de titularitat a favor d’aquest últim. D’aquesta forma, l’excònjuge o exparella beneficiari de l’ús de l’habitatge amb caràcter permanent o per termini superior al del contracte d’arrendament ostentarà la condició d’arrendatari a tots els efectes.

Cal puntualitzar que anteriorment la titularitat no es veia alterada, per la qual cosa l’arrendatari seguia sent-ho encara que efectivament no ocupés l’habitatge per haver estat atribuïda al seu excònjuge o exparella.

6.- Possibilitat de pactar la substitució de la renda per la realització d’obres de reforma o rehabilitació

Mentre que abans s’exigia que el pagament de la renda fos exclusivament en diners, a partir d’ara l’arrendador i l’arrendatari podran pactar, encara que per termini limitat, que l’obligació del pagament de la renda es reemplaci totalment o parcialment per la realització de reformes o rehabilitacions a càrrec de l’arrendatari, sense que l’arrendatari en pugui en un futur exigir a l’arrendador cap compensació econòmica. No obstant això, si havent pactat, l’arrendatari no realitzés les esmentades obres, la llei faculta l’arrendador per resoldre el contracte.

7.- Llibertat de criteri en l’actualització de la renda

Una manifestació clara de la llibertat contractual per la qual aposta la nova llei és la possibilitat d’actualitzar la renda lliurement. No estant obligats a subjectar-se a l’Índex de Preus de Consum (IPC) tret d’en l’hipotètic cas en què el propietari i l’arrendatari no haguessin previst res sobre la qüestió al contracte. Això xoca amb la regulació anterior, en la qual durant els primers 5 anys de vigència del contracte (termini mínim legal) la renda s’havia d’actualitzar conforme a l’IPC, fent que el pacte inter partes només fos possible a partir del sisè any de vigència del contracte.

8.- Realització d’obres per part de l’arrendatari discapacitat o de més de 70 anys

Si bé estava prevista únicament en benefici de persones discapacitades, l’actual regulació l’amplia als majors de 70 anys. D’aquesta forma, si l’arrendatari o els seus familiars més propers que convisquin permanentment amb ell és discapacitat o té més de 70 anys, podran realitzar les obres necessàries per adaptar l’immoble objecte de l’arrendament a les seves necessitats especials; sempre que amb això no afectin elements comuns de l’edifici ni disminueixin la seguretat o estabilitat de l’habitatge arrendat.

Per a això, només s’exigeix que existeixi notificació per escrit al llogater, i en cap cas és necessari el seu consentiment. No obstant això, l’arrendatari ha de restituir l’immoble al seu estat anterior (això és, desfer les obres executades), si el propietari ho exigeix a l’acabament del contracte d’arrendament.

9.- Exclusió dels arrendaments d’ús turístic

La llei exclou expressament del seu àmbit d’aplicació els contractes d’arrendament destinats a l’allotjament privat d’ús turístic, per la qual cosa, aquells de l’esmentada naturalesa que se celebrin posteriorment al 6 de juny de 2013 es regiran per la normativa sectorial específica o, en el seu defecte, pel règim dels arrendaments de temporada.

10.- Facultat de l’arrendatari de renunciar al seu dret d’adquisició preferent

La nova llei faculta les parts per pactar la renúncia expressa de l’arrendatari per exercir el seu dret d’adquisició preferent en cas de venda de l’immoble arrendat. En aquest sentit, la LAU de 1994 preveu aquesta possibilitat només quan els contractes se subscriuen per temps superior a 5 anys. Així doncs, qualsevol pacte de renúncia en aquest sentit en els de termini inferior no té cap mena d’efecte. Així mateix, s’afegeix que si s’hagués renunciat a aquest dret, l’arrendador ha d’informar l’arrendatari de la seva intenció de vendre l’habitatge arrendat amb un mínim de 30 dies d’antelació a la data de formalització del contracte de compravenda.

11.- Requeriment notarial o judicial davant de la falta de pagament de la renda

Una de les introduccions que més crítiques ha rebut és la possibilitat, prèvia previsió contractual i inscripció registral del contracte, que, en cas de falta de pagament de la renda, el propietari pugui sol·licitar un jutge o un notari perquè requereix ai l’arrendatari el pagament de les quantitats degudes o deixades d’abonar.

En aquests supòsits, si en els 10 dies següents al requeriment, l’arrendatari no contestés o acceptés la resolució del contracte d’arrendament, ha de restituir immediatament l’immoble a l’arrendador.

Malgrat les múltiples manifestacions en aquest sentit, això no pot ser considerat com un “desnonament notarial exprés“, perquè si l’arrendatari s’hi oposa, serà necessari en tot cas una resolució judicial que imposi l’abandonament de l’immoble objecte d’arrendament, fet que suposa irrefutablement un lapse temporal significativament superior.

12.- Nova causa de resolució del contracte d’ús diferent del d’habitatge

En aquest sentit, a les causes de resolució contractual previstes a la LAU de 1994 per als contractes d’ús diferent del d’habitatge (local de negoci), per fi s’inclouen les obres no consentides pel propietari o les realitzades de forma dolosa per l’arrendatari.

13.- Creació d’un Registre de sentències fermes d’impagaments de rendes de lloguer

La reforma introdueix un mecanisme específic per donar més garanties als propietaris a l’hora d’escollir l’arrendatari del seu habitatge. Així, amb la finalitat d’oferir informació sobre el risc que suposa arrendar immobles a persones que tenen precedents d’incompliment de les seves obligacions de pagament de renda en contractes d’arrendament, i que, per l’esmentat motiu, hagin estat condemnades per sentència ferma en un procediment de desnonament, s’ofereix la possibilitat als propietaris que vulguin arrendar un immoble de consultar el Registre respecte de l’eventual arrendatari que pretengui realitzar l’arrendament.

No obstant això, cal afegir que la constància en l’esmentat Registre no és ni de bon tros perpètua, sinó que es cancel·la automàticament als sis anys a partir de la data de la seva inscripció. La inscripció podrà ser cancel·lada anteriorment a instàncies de l’afectat si procedeix al pagament de les quantitats degudes, saldant amb això el seu deute.

14.- Possibilitat de sotmetre’s a mediació o arbitratge

Per tal de descongestionar l’Administració de justícia, la nova reforma proposa la possibilitat, si s’ha pactat al contracte, d’accedir als mètodes alternatius de resolució de conflictes, amb l’objectiu de dirimir les eventuals controvèrsies que poguessin sorgir. Això posa de manifest l’auge que els aquests mètodes estan adquirint en l’actualitat, ja que estan resultant ser més satisfactoris que no la via judicial.

Finalment, cal fer una especial consideració a títol personal de la reforma que implanta la llei, que, malgrat tenir detractors i seguidors per igual, el cert és que al nostre entendre és incomprensible com el legislador, escudant-se en la promoció i el foment del mercat d’arrendament, obvia la realitat de moltes famílies que per motiu de dificultats econòmiques han passat de residir en habitatges de propietat a un règim de lloguer, que al cap i a la fi són les que patiran a pròpia pell la inseguretat de no tenir un habitatge estable on viure. Com a mínim resulta qüestionable que en nom de potenciar el mercat del lloguer es rebaixin desmesuradament els drets dels arrendataris, majoritàriament pels factors a esmentats anteriorment, com la reducció de 5 a 3 anys dels contractes i de 3 a 1 de les pròrrogues, així com el fet que l’IPC deixa de ser l’índex de referència d’actualització de la renda durant la vigència del contracte, per no parlar del sobrecost en la contractació en concepte de despeses d’inscripció del mateix en el Registre de la propietat.

Georgina Anfruns i Juncal Sardá Béja.
Advocades.
www.aobabogados.com/blog

4 comments

  1. Bon dia, En un contracte de lloguer anterior a l’actual llei de 2018 (es va realitzar al maig de 2015) realitzat per 3 anys i en el qual està a punt de finalitzar la pròrroga legal d’un any, és possible, un cop exhaurida aquesta pròrroga legal, fer pròrrogues per 6 mesos, (atès que entraria en període de tàcita reconducció?)
    Gràcies.

  2. En cas de divorci i que es quedi la persona que no es la titular del contracte per sentencia, que passa amb la fiança? Qui es queda amb aquest import?

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà.