La supressió de l’IRPH com a índex de referència de la hipoteca

Per Genís Boadella i Esteve.
Barcelona.

 

Amb l’aprovació de la Llei d’Emprenedors al Congrés dels Diputats, el text de la Llei ha introduït, també, l’eliminació i el règim de substitució de l’Índex de Referència dels Préstecs Hipotecaris (IRPH): l’índex de referència de prop d’un milió de contractes hipotecaris, dels set milions de contractes que existeixen. No cal dir que, amb certa traïdoria, aquesta modificació s’articula i sustenta dins d’una Llei de l’Emprenedoria que res té a veure amb aquesta qüestió i, sens dubte, aquesta és una de les primeres crítiques que ha rebut la solució que s’ha adoptat.

En tot cas, però, hi ha diversos supòsits i solucions amb l’eliminació d’aquest índex que suposaran l’afectació directa, amb més o menys fortuna, a aquells que tinguin una hipoteca vinculada amb aquest índex. L’IRPH, que havia de desaparèixer el passat mes d’abril, finalment desapareixerà aquest mes de novembre i, amb la nova normativa, serà substituït, en primer lloc, pel tipus previst al propi contracte de préstec hipotecari o, si no hi ha res previst, per un nou valor: el tipus mitjà dels préstecs concedits per les entitats de crèdit espanyoles, a més de trenta anys i per l’adquisició d’habitatges lliures.

De fet, però, podem trobar tres escenaris diferents:

1)      Que l’índex substitut sigui l’Euribor o l’IRPH conjunt de les entitats. Aquí s’han esdevingut especulacions de tot tipus sobre si el diferencial a aplicar a l’Euribor havia de tenir alguna limitació o no, però, en tot cas, s’haurà d’estar al que estigui consignat a l’escriptura de préstec. Moltes hipoteques preveien, per exemple, que el substitut seria l’Euribor més un diferencial de l’1%; en aquest cas és de preveure que els afectats hi sortiran guanyant.

Si al contracte no s’especifica el diferencial, la recomanació passa per negociar amb el banc fins a trobar un acord satisfactori o, aprofitant la situació del mercat, buscar una subrogació de la hipoteca amb un altre banc per pagar menys interessos.

2)      Que l’índex “suplent” previst a l’escriptura també sigui un dels índexs eliminats (com per exemple, el CECA). En aquest cas, s’aplicarà de nou l’índex aprovat pel Govern.

3)      Finalment, també pot donar-se el cas que a l’escriptura de préstec no figuri cap índex substitut. Igual que al punt anterior, s’aplicarà la nova referència que fixa la Llei.

En aquest context, la revisió del contracte de préstec hipotecari esdevé essencial per analitzar quin índex hi consta, quina substitució es va preveure (si se’n va preveure alguna) i, en definitiva, quina serà l’afectació que es produirà amb l’aplicació del nou índex.

L’IRPH ha estat sempre dos o tres punts més alt que l’Euribor i sovint s’ha interpretat com un índex injust que les entitats aplicaven als clients sota l’empara de lloar-ne la seva estabilitat. Amb independència de si convenia més o menys contractar una hipoteca amb un Euribor, un IRPH o un CECA, el que és evident és que, a partir d’ara, a molts préstecs hipotecaris la fórmula de càlcul de les seves quotes mensuals variarà per la desaparició del seu índex de referència. La precaució i l’assessorament esdevenen fonamentals tant davant de la nova documentació a signar, com davant dels fets consumats que, per inèrcia i falta d’atenció, es puguin produir.

 

Genís Boadella i Esteve

Advocat titular de Boadella Esteve Advocats

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà.