Per Luis Pineda.
Des de la desaparició d’algunes modalitats d’IRPH al novembre de 2013, Ausbanc Advocats ha rebut centenars de consultes d’usuaris denunciant irregularitats en les quotes de les seves hipoteques tal com va succeir l’any 2000 quan va desaparèixer el Mibor donant pas a l’Euribor ja denunciat per Ausbanc al seu moment.
L’Ordre EHA/2899/2011, de 28 d’octubre, de transparència i protecció del client de serveis bancaris (BOE de 29 d’octubre), va venir a enumerar els nous tipus d’interès de referència que es consideren oficials com a índexs de referència en els préstecs amb garantia hipotecària a interès variable, eliminant com a tals, entre uns altres, el tipus mitjà dels préstecs hipotecaris a més de tres anys per a adquisició d’habitatge lliure concedits per caixes d’estalvi (més comunament conegut com IRPH CAIXES) i el tipus mitjà dels préstecs hipotecaris a més de tres anys per a adquisició d’habitatge lliure concedits per bancs (més comunament conegut com IRPH BANCS). La Disposició Transitòria Única de la citada Ordre va establir un termini transitori d’un any per a la desaparició d’aquests tipus de referència.
En l’actualitat, els nous canvis normatius sobre els índexs hipotecaris, d’indubtable repercussió en l’esfera contractual d’aquells préstecs el tipus dels quals d’interès es referenciava a aquests índexs, serveixen com a pretext a moltes entitats per fixar nous tipus d’interès mitjançant actuacions irregulars tals com la conversió del préstec hipotecari a interès variable en un préstec fix, el manteniment de l’últim IRPH en lloc de l’aplicació del substitutiu, o la substitució de l’índex desaparegut per uns altres casualment molt més cars que l’Euribor. I l’ombra del dubte sobre una possible manipulació dels índexs de referència que serveixen per fixar el tipus d’interès en els préstecs a interès variable continua planejant sobre el mercat hipotecari.
A dia d’avui ja han arribat als tribunals centenars de denúncies sobre aquesta qüestió. L’examen judicial que s’ha dut a terme d’algunes d’aquestes irregularitats que han estat portades als tribunals pels prestataris afectats, ha donat lloc a consideracions interessants referent a això.
Així, un d’aquests supòsits, portava causa de la pretensió d’un prestatari de nul·litat de l’índex de referència IRPH Caixes per considerar-ho contrari la Directiva 931l3/CEE del Consell, de 5 d’abril de 1993, sobre les clàusules abusives en contractes celebrats amb consumidors, la Llei 711998, de 13 d’abril de Condicions Generals de la Contractació (LCGC), i el RDL 1/2007, de 16 de novembre, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei General per a la Defensa dels Consumidors i Usuaris (TRLGDCU) i altres lleis complementàries; se sostenia l’abús del funcionament i quantificació d’aquest índex, per entendre-ho, entre altres fonaments, manipulable per l’entitat prestadora.
En aquest sentit, segons el magistrat-jutge de l’Audiència Provincial d’Àlava, secció 1ª, Edmundo Rodríguez Achútegui, en sentència de 29 d’abril de 2014, cal partir de la base que, conforme esgrimeixen les entitats, la concreció de la quantia de l’índex es verifica amb dades que faciliten les caixes respecte als préstecs que concedeixen. Si concedeixen més préstecs a un interès superior, aquest s’eleva. Si concedeixen més a preu inferior, disminueix. Per tant, “en major o menor mesura, per tant, l’entitat demandada influeix en l’import de l’índex que utilitza. Queda compromès, per tant, el que es disposa en l’article 1256 CCv que disposa que “en mayor o menor medida, por lo tanto, la entidad demandada influye en el importe del índice que utiliza. Queda comprometido, por tanto, lo dispuesto en el artículo 1256 CCv que dispone que “La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”. No tiene por qué haber ocurrido, pero si todas las Cajas se pusieran de acuerdo para elevar el importe del interés que ofrecen sus clientes, el IRPH Cajas habría subido. En el reciente proceso de concentración de estas entidades han ido desapareciendo muchas de ellas, con lo que tal posibilidad (de la que no hay constancia en autos), se habría incrementado para las que subsistieron. En definitiva, algún fundamento tiene el reproche que se hace en la demanda porque, apartando por peyorativo el término “manipulable”, lo que resulta indudable es que una de las partes, el prestamista, tiene la posibilidad de influir en el importe del índice tomado como referencia por el préstamo suscrito entre los litigante“.
En posterior sentència de 14 de novembre de 2014, aprofundeix molt més aquest mateix juzgador en afegir, quant a la possibilitat de l’entitat prestadora d’influir en l’import de l’índex pres com a referència, una dada rellevant: el paper del Banc d’Espanya, quant a que es limita a publicar aquests tipus, sense que s’efectuï un procés de comprovació sobre l’exactitud de les dades que conformen cada índex. Assenyala així que “Se ha admitido que las cajas son las que facilitan los datos para que se elabore. El Banco de España no toma datos de otras fuentes que no sean las propias entidades citadas, que suministran los elementos precisos para su cálculo. No se ha explicado que se acuda a otros elementos que los que se aportan por las cajas. En consecuencia el índice depende de dichos datos. Si se conceden más préstamos a un interés superior, el IRPH se elevará. Si hay más cajas que faciliten esos datos, así acontecerá, igual que lo contrario si los datos que se facilitan van en sentido opuesto. No hay constancia, pues ni siquiera se alega, que el Banco de España compruebe la exactitud de esos datos”.
En definitiva, després d’una exhaustiva anàlisi, el magistrat conclou en aquests supòsits que “la referencia al IRPH Cajas sin explicitar la influencia que la prestamista tiene en su conformación y cuantificación supone la vulneración de las normas antes expresadas, de naturaleza imperativa, es decir, el art. 1256 CCv, el art. 60.1 TRLGDCU, y la disciplina bancaria antes mencionada, que obligan a un nivel de información y transparencia que no refleja la escritura de préstamo disponible. Y por lo tanto, aprecia la nulidad conforme la previsión del art. 8.1 LCGC y 6.3 CCv, de la estipulación del contrato de préstamo hipotecario que establece que “El nuevo tipo nominal de interés será el resultante de aplicar, durante toda la vida de la operación, el IRPH-CAJAS. Se entiende por IRPH-CAJAS la media simple de los tipos de interés medio ponderados por los principales de la operaciones de préstamos con garantía hipotecaria otorgados por las Cajas de Ahorro, a plazo igual o superior a tres años, para la adquisición de vivienda libre, sin transformación alguna, y que sea el último publicado por el Banco de España en el mes anterior de cada fecha prevista para la revisión del tipo de interés, y subsidiariamente, el último publicado por dicho Banco de España, con antelación al mes anterior citado”.
Aquest mateix magistrat va apreciar també la nul·litat d’una novació d’un préstec hipotecari en apreciar dol en la conducta de l’entitat prestadora, que no va dubtar a substituir el IRPH de Caixes pel IRPH del conjunt d’entitats malgrat que el substitutiu pactat era l’Euribor.
En altres casos, ha estat la consideració com a abusiu el que ha portat a altres tribunals a declarar la nul·litat d’aquests índexs de referència IRPH, o bé la nul·litat dels mateixos ha vingut donada per no superar la clàusula el control de transparència que va venir a establir la famosa sentència del Tribunal Suprem de 9 de maig de 2013 en acollir la demanda d’Ausbanc contra la clàusula sòl – com els assumptes jutjats pel jutjat de primera instància d’Almeria número 8 o el número 7 de Collado Villalba, en sengles actuacions de 7 d’abril de 2014 i de 5 de setembre de 2013 respectivament-.
En definitiva, resulta imprescindible fer una crida especial a tots aquells prestataris que tinguessin un préstec amb garantia hipotecària a interès variable amb algun dels índexs de referència que han desaparegut, i molt particularment, els referenciats a l’IRPH. Poden estar pagant quantitats molt per sobre de les quals realment correspondrien.
Luis Pineda
Advocat i Doctor en Dret. President d’Ausbanc.
