Per Ferran Teva Mont.
Soci en Teva Mont Advocats.
La dació en pagament. Definició i regulació legal
La dació de pagament s’ha convertit en un recurs dels bancs que ha generat en els últims anys una certa acumulació d’habitatges en les seves pròpies immobiliàries. No obstant això, per als propietaris que per raons econòmiques han hagut de deixar de pagar la seva hipoteca -i davant les nombroses demandes d’execució hipotecària per aquesta causa- és en ocasions l’única opció vàlida. Però, per arribar a aquest acord, els advocats hem de lluitar amb tenacitat pels nostres clients; obliguem així a les entitats bancàries a asseure’s a la taula i negociar, ja que han de ser conscients que exigir el 100% restant del deute a persones que ni tan sols poden abonar les quotes del seu préstec hipotecari és una utopia.
Exposem doncs el Reial decret-llei 6/2012, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos (“RDL 6/2012”); concretament el Codi de Bones Pràctiques, el qual regula la dació en pagament. Segons les mesures que s’exposen, si no resulta suficient una reducció en l’amortització de capital i en el tipus d’interès durant quatre anys, ni tampoc -en un segon terme- que s’aboni una part, “les entitats hauran d’acceptar, la dació en pagament com a mitjà deslliurador definitiu del deute”. No obstant això, és important el detall que segueix, on s’afegeix que les famílies podran romandre en l’habitatge durant dos anys màxim. I ho poden fer satisfent una renda del 3% de l’import del deute al moment de la dació. Els advocats no hem d’oblidar aquests supòsits a l’hora de negociar una dació en pagament.
Paral·lelament, observem que la posterior Llei 1/2013, de mesures per reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració de deute i lloguer social (“Llei 1/2012”), torna a incidir sobre aquesta mateixa mesura, millorant la situació de les famílies hipotecades.
La perícia de l’advocat enfront de l’actitud del banc
Amb la dació en pagament, els titulars de la hipoteca aconsegueixen alliberar-se del deute contret amb el banc. El lliurament de l’habitatge ho fa possible. No obstant això, les entitats financeres són reticents a aquest sistema donat que, en primer lloc, solen perdre efectiu, ja que habitualment (si el banc arriba a revendre el pis) la venda es realitza per un valor inferior al preu inicial. D’aquesta manera, no arriba a cobrir-se el deute íntegrament. Així i tot, els advocats tenim el deure moral i ètic de defensar aquest dret existent per solucionar un problema de gran importància dels nostres clients. Però, aquesta tasca no és gens fàcil, i comporta temps, però la perícia i l’experiència fa que finalment en la majoria dels casos s’aconsegueixi aquesta dació en pagament tan desitjada.
Per arribar a aquesta meta, ens emparen les referides RDL 6/2012 i Llei 1/2013. La llei anterior a aquestes ja contemplava aquesta possibilitat, però per fer-la efectiva devia haver-hi un acord signat previ entre comprador i venedor. Ara, existeixen dues possibilitats per les quals es pot lluitar des de l’advocacia: la carència total o la carència de capital. Aquesta segona opció radica a reduir la quota mensual, encara que és molt poc freqüent que es dugui a terme ja que l’interès final dels propietaris és resoldre el problema per complet. A més, amb la reducció de capital solament s’estan abonant interessos, els quals no amortitzen el deute. D’altra banda, aquest tipus de reducció és temporal, i és probable que les famílies amb recursos mínims per fer front a la seva hipoteca segueixin estant en la mateixa situació quan acabi el període especial del que parlem.
A tots aquests i altres supòsits -com una novació- s’intentarà acollir l’entitat bancària, però com a advocats hem de ser ferms i encara que el treball sigui complicat hem de continuar-ho fins a la consecució de la dació en pagament.
Relació advocat-client
Per a una bona fi d’aquest procés, hem d’analitzar conscienciosament si els propietaris actuals compleixen amb els requisits per accedir a la dació en pagament. Aquests requisits es basen en el cost de l’habitatge segons els habitants de la població on estigui situada, i per descomptat la situació econòmica dels titulars de la hipoteca -i dels cotitulars, encara que no pertanyin a la unitat familiar-. Des d’aquest moment, quan estudiem aquest aspecte, el client se sentirà insegur i nerviós, per la qual cosa hem d’aportar-li la major confiança possible si veiem un important percentatge d’èxit. Així mateix, hem de transmetre-li que tingui paciència ja que pot ser un procediment que s’allargui. Fer-los conscients de la nostra experiència en aquest tipus de casos serà vital per augmentar la seva confiança en els seus advocats.
Ser especialista en clàusules abusives també suposa un punt a favor extremadament important. Podem parlar de casos que hem solucionat favorablement, quelcom que augmentarà la seva calma. En qualsevol cas, sempre cal informar de totes les possibles circumstàncies que es poden donar. Una demanda d’execució hipotecària espanta molt, es tracta dels seus diners, la seva casa, la seva vida… Per aquest motiu, si escau, la relació advocat-client ha de ser encara més exquisida que en altres esferes del dret. I a nivell econòmic, com apunta l’apartat 6.3 del Codi Deontològic de l’Advocacia Espanyola (el “Codi”), s’ha d’informar al client de les despeses que li suposarà tot aquest camí legal. En definitiva, i com s’observa en el punt 6.8 de Codi: portar a terme la defensa de principi a fi.
