Altermútua, la millor Alternativa a Autònoms

Causes per les quals el propietari pot posar fi al contracte d’arrendament

Per Juncal Sardá
Barcelona,
 
 

Quan un propietari arrenda el seu pis, malgrat mantenir la propietat en relació al mateix, durant la vigència del contracte d’arrendament l’ús de tal domicili es troba atribuït a l’arrendatari, per la qual cosa el propietari no podrà determinar la finalització de l’arrendament al seu antull a excepció de fer-ho per les causes expressament previstes per a això.

En aquest sentit, tenint en compte que el passat mes de juny de 2013 la Llei d’Arrendaments Urbans va ser objecte d’una important reforma com a conseqüència de l’entrada en vigor de la Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d’habitatges, en llaures a determinar els requisits que han de concórrer per poder resoldre el contracte d’arrendament subscrit per les causes que a continuació s’exposaran, haurem d’estar a la llei que li resulti aplicable al contracte en qüestió.

– Expiració del termini contractual

Com a resulta lògic, tot arrendador podrà donar per finalitzat l’arrendament subscrit quan expiri el termini contractual fixat en aquest contracte.

Malgrat això, hem de posar de manifest que independentment de la durada pactada per les parts, la nostra legislació en matèria d’arrendaments urbans disposa un termini mínim de durada del mateix que l’arrendatari haurà de ser mantingut en l’habitatge arrendat.

No obstant això, aquesta durada mínima d’obligat compliment per part de l’arrendador dependrà de la legislació que li resulti aplicable al contracte en qüestió, en la mesura en què així com en para els contractes anteriors a juny de 2013 s’establia una durada mínima de 5 anys, en la nova regulació dit termini ha quedat reduït a tres anys des de la subscripció del contracte.

– Necessitat d’habitatge del propi arrendador o els seus familiars

Com a excepció al termini de durada mínima legalment establert de conformitat amb l’indicat en l’apartat anterior, la nova legislació d’arrendaments aplicable per als contractes subscrits a partir del passat mes de juny de 2013, disposa que, una vegada transcorregut el primer any de durada del mateix, es faculta al propietari a donar per finalitzat el contracte subscrit quan el mateix necessiti l’habitatge arrendat per destinar-la a habitatge permanent per a si o els seus familiars més propers.

Per a això, haurà de comunicar-li-ho a l’arrendatari amb almenys dos mesos d’antelació, estant el mateix obligat a lliurar l’habitatge en aquest termini tret que s’acordo terme diferent.

No obstant això, en cas en què, una vegada produït el desallotjament de l’arrendatari, transcorreguts tres mesos a explicar des de l’extinció del contracte o l’efectiu desallotjament, l’arrendador o els seus familiars no haguessin procedit a ocupar aquest habitatge, l’arrendatari tindrà dret a optar, en el termini de trenta dies, entre tornar a l’habitatge arrendat per un nou període de fins a tres anys, en aquest cas l’arrendador estarà obligat així mateix a indemnitzar-li per les despeses que el desallotjament de l’habitatge li hagués suposat fins al moment de la reocupació, o ser indemnitzat per una quantitat equivalent a una mensualitat per cada any que quedés per complir fins a completar tres anualitats, tret que l’ocupació no hagués tingut lloc per causa de força major.

Per contra, en cas de trobar-nos amb contractes d’arrendaments subscrits amb anterioritat al mes de juny de 2013, aquesta facultat resolutòria únicament li resulta reconeguda a l’arrendador en el cas en què així s’hagués previst de forma expressa en el contracte d’arrendament, mentre que de no ser així, a pesar que el mateix necessités per a si o per als seus familiars el domicili arrendat, no estaria facultat legalment a resoldre el contracte per aquest motiu, veient-se obligat a respectar l’arrendament subscrit en el seu moment.

– Resolució del dret de l’arrendador

Ens podem trobar davant la situació consistent en què durant la vigència del contracte d’arrendament, el dret de l’arrendador queda resolt, com podria ocórrer en el cas en què es produís una alienació forçosa de l’habitatge arrendat derivada d’una execució hipotecària o bé davant l’exercici d’un dret d’opció de compra.

En tals casos, la nova legislació fa dependre la continuació de l’arrendament subscrit a si el mateix es trobava o no inscrit en el registre de la Propietat amb anterioritat a la resolució del dret de l’arrendador, de manera que en cas de trobar-se inscrit el contracte, el mateix continuarà per la durada pactada, mentre que en cas contrari el mateix quedarà resolt.

A diferència d’això, l’anterior regulació que es troba vigent per als contractes signats amb anterioritat al mes de juny de 2013, atorgant-los una major protecció als arrendataris que es trobessin en aquestes situacions, estableix que en cas de resolució del dret de l’arrendador, se li reconeix el dret als arrendataris de romandre en l’habitatge arrendat fins que es compleixin els primers cinc anys del contracte, mentre que una vegada transcorregut aquest termini, s’extingirà l’arrendament en qüestió.

– Alienació de l’habitatge arrendat

D’igual forma que ocorria en el supòsit anterior, la nova regulació dels arrendaments urbans fa dependre els efectes que es produiran en l’arrendament subscrit com a conseqüència de l’alienació de l’habitatge arrendat a la inscripció anterior d’aquest contracte en el Registre de la Propietat.

En aquest sentit, mentre l’anterior regulació obligava a l’adquirent a mantenir el contracte d’arrendament durant els cinc primers anys de vigència del mateix, en els contractes subscrits a posteriori del mes de juny de 2013, l’adquirent de l’habitatge arrendat, únicament quedarà subrogat en els drets i obligacions de l’arrendador, estant obligat en conseqüència a mantenir l’arrendament subscrit, en cas en què el mateix es trobi inscrit en el Registre de la Propietat amb anterioritat a la transmissió de la finca, tenint en compte que, en cas contrari, el mateix quedaria resolt com a conseqüència d’aquesta transmissió.

En conseqüència de tot això, l’arrendatari pot trobar-se amb que en cas en què l’arrendador decideixi posar a la venda l’habitatge arrendat i existeixi un comprador interessat en la mateixa, si el contracte d’arrendament subscrit no es troba inscrit en el Registre de la Propietat, el contracte quedarà immediatament resolt en produir-se aquesta venda tot i que a l’arrendament encara li quedés temps per ser finalitzat.

– Incompliment d’obligacions

Com tot tipus de contracte davant el qual ens trobem, l’incompliment per qualsevol de les parts de les obligacions assumides amb la subscripció del mateix, facultaran a la part cumplidora a optar bé per exigir el compliment de l’obligació obviada, o bé a instar la resolució del contracte subscrit.

En aquest sentit, la llei reconeix el dret de l’arrendador per resoldre el contracte d’arrendament quan concorrin les següents circumstàncies:

– La falta de pagament de la renda o de qualsevol import el pagament del qual correspongui a l’arrendatari
– El subarrendo o cessió de l’habitatge arrendat sense explicar per a això amb el consentiment de l’arrendador
– La producció de danys causats de forma a l’habitatge arrendat
– La realització d’obres no consentides per l’arrendador quan el consentiment del mateix resulti preceptiu
– La realització d’activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites.
– Quan l’arrendatari no destini l’habitatge de forma primordial a satisfer la necessitat permanent d’habitatge del mateix

Juncal Sardá
Advocada a AOB Advocats.

    Deixa un comentari

    L'adreça electrònica no es publicarà. Els camps necessaris estan marcats amb *