Barcelona Traduït per Xènia Giménez
Lamentablement, la conjuntura econòmica dels últims anys, ha portat un augment de les dificultats econòmiques per a bona part de la població, i això ha suposat, en primer lloc, retallades dràstiques en les despeses familiars i, en darrer terme, impagaments d’obligacions contretes anteriorment a la crisi econòmica.
En aquest article, ens centrarem a atendre la problemàtica que comporta l’impagament d’una d’aquestes obligacions, en concret, la que es refereix a l’obligació de pagar la renda o mensualitat de lloguer com a contraprestació a poder gaudir d’un local o d’un habitatge.
L’impagament per mancança sobrevinguda de capacitat econòmica no només afecta els habitatges de propietat, sinó també els immobles arrendats, siguin locals o habitatges; i així mateix, afecta la capacitat econòmica de l’arrendatari, ja que la seva subsistència pot dependre de vegades dels ingressos esmentats.
A continuació, desenvoluparem les conseqüències que es poden derivar de l’impagament de les mensualitats del lloguer, de conformitat amb la Llei 4/2013, de 4 de juny, sobre mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d’habitatges, llei per la qual es reformen alguns preceptes de la Llei d’arrendaments urbans de 1994.
Amb caràcter previ, convé assenyalar que abans de reclamar les rendes pendents judicialment o bé abans de deixar de pagar les mensualitats de manera perpètua, en cas que fos possible, és recomanable reunir-se amb l’arrendador o l’arrendatari, per tal d’intentar apropar posicions i arribar a un acord que pugui ser beneficiós per a ambdues parts. L’intent d’arribar a aquest acord consensuat, malauradament, no sempre es produeix, de manera que, en la majoria dels casos, finalitzarà davant dels tribunals de justícia.
Arribat el moment en què ens trobem als Jutjats, és a dir, una vegada presentada la demanda de desnonament amb reclamació de les rendes degudes (i, si escaigués, els subministraments) l’arrendatari disposa d’un ventall de possibilitats:
a) Enervar l’acció de desnonament instada pel propietari: en la pràctica, suposa esquivar el desnonament pagant les quantitats degudes en concepte de les rendes, així com les costes de la interposició de la demanda.
Cal assenyalar que l’arrendatari no té sempre aquesta facultat enervadora, ja que queda sense efecte si el propietari, amb un mes d’antelació a la presentació de la demanda, l’ha requerit per al pagament a través d’un burofax o un altre mètode igualment fefaent.
b) Oposar-se a la demanda, cas en què el jutge assenyalés data per a la celebració d’un judici en què es donés audiència (en la qual s’escoltarien les dues parts) i finalment resoldria la controvèrsia.
c) Quedar-se immòbil, de manera que ni s’oposi, ni tampoc enervi.
En funció de la posició que adopti l’arrendatari, el procediment s’allargarà més o menys, veient-se afectat així mateix per la càrrega de treball que pugui tenir el jutjat en qüestió. En el millor dels casos, el procediment pot tardar entre 3 i 4 mesos (en tot cas, en el petitum de la demanda s’han d’incloure les rendes ja vençudes i les que escaiguin fins a l’efectiva restitució de l’immoble).
En tot cas, és indubtable que, perquè tinguem l’obligació de marxar o perquè puguem entrar-hi, és imprescindible que es produeixi una resolució judicial expressa en què es decreti el desnonament i s’estableixi una data de llançament. Això és de gran importància per al propietari, ja que, encara que sàpiga que l’arrendatari|llogater ja no està ocupant el local o habitatge, no podrà entrar-hi sense una resolució judicial en mà que resolgui el contracte, en la mesura en què no fer-ho podria tenir implicacions a nivell penal, amb tot el que això pot suposar.
Definides les qüestions anteriors, tot seguit, detallo qüestions que considero que són oportunes d’aclarir:
Desnonament exprés
Molt s’ha comentat del “requeriment notarial o judicial davant de l’impagament de la renda”, una de les reformes que va introduir la llei esmentada anteriorment i que ha estat entesa com un tipus de “desnonament exprés”.
Però no hi ha res més allunyat de la realitat: en principi és una previsió contractual d’aquell contracte registrat que augmenta la seguretat del propietari de l’immoble, ja que li permet sol·licitar a un jutge o a un notari que requereixi a l’arrendatari el pagament de les rendes degudes; de manera que, si en els 10 dies següents al requeriment aquest no contesta o accepta la resolució del contracte, ha de restituir l’immoble arrendat de manera immediata; però si l’arrendatari s’hi oposa, cal una resolució judicial que imposi l’abandonament de l’immoble, amb la qual cosa estem de nou en un escenari judicial, que suposarà a la pràctica un lapse temporal significativament superior i, al capdavall, destruir l’agilitat concedida al propietari.
Pluralitat d’arrendataris
En cas que al contracte de lloguer figurin dos o més arrendataris, pren una importància especial veure com es va pactar el pagament de la renda, i si la responsabilitat convinguda era solidària o mancomunada. Aquesta circumstància té molta rellevància en la pràctica, per tal com:
-Si la responsabilitat es va pactar de forma mancomunada, cada arrendatari respon de l’impagament de la renda de lloguer que li correspongui segons la proporció convinguda.
Si la responsabilitat es va pactar de forma solidària, cada arrendatari respon per l’impagament del total de la renda de lloguer, amb la qual cosa el propietari pot reclamar la totalitat del deute a un dels arrendataris, sens perjudici que, l’arrendatari escollit, a posteriori reclami a la resta d’arrendataris la seva part.
– En cas que havent-hi diversos arrendataris no es va necessitar si la seva responsabilitat era mancomunada o solidària, han de respondre, per imperatiu legal, de forma mancomunada i per parts iguals.
Registre de Sentències Fermes d’Impagaments de lloguer
La reforma abans referida també va introduir un Registre de Sentències fermes d’impagaments de rendes de lloguer.
Atès que es va introduir recentment, és evident que el seu contingut és limitat, si bé, des de la perspectiva del llogater pot ser de gran utilitat, i des de la perspectiva de l’arrendatari que paga les quantitats degudes, ha de saber que hi ha la possibilitat de sol·licitar la retirada de les teves dades del registre. En qualsevol cas, la constància en el Registre esmentat caduca i es cancel·la automàticament en el termini de 6 anys des de la seva inscripció.
Tornant a l’assumpte que ens ocupa i, en concret, una vegada tinguem una sentència judicial que resolgui el contracte, assenyali un dia per al llançament i condemni l’arrendatari a pagar els imports deguts, aquest disposa d’un termini de 20 dies per ingressar el dit import voluntàriament. No obstant això, en cas que no efectués el pagament, independentment del motiu, poden produir-se dues situacions:
1. Que el propietari de l’immoble interposi una nova demanda executiva que sol·liciti l’embargament de tots els béns i tot el patrimoni de l’arrendatari, la qual suposa la recuperació de les quantitats degudes sempre i quan l’arrendatari tingui béns o patrimoni amb què fer front al deute.
2. Que l’arrendatari es declari insolvent, com ha passat amb moltes societats, de manera que només aconsegueixi embargar béns o drets de l’arrendatari si encara no s’ha nomenat un administrador concursal, amb la qual cosa aquí i per al propietari, es premia l’agilitat.
En definitiva, en cas que us trobeu en una situació com les plantejades, no dubteu a contactar amb un professional que, a través d’un assessorament legal integral, us aportarà tota la tranquil·litat i seguretat jurídica que correspongui segons les circumstàncies específiques del vostre cas concret.
Georgina Anfruns
Advocada a AOB Advocats.
